Umnutzungspotenzial von Büros ist begrenzt
In der Schweiz stehen vielerorts Büros leer, während der Wohnraum knapp ist. Laut einer Studie von Wüest Partner ist die Umnutzung von Büroflächen aber nicht so einfach.
Generell würden sich theoretisch rund 20 Prozent der im eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister erfassten Bürogebäude für eine Umnutzung in Wohnflächen eignen, heisst es in einem am Mittwoch veröffentlichten Bericht des Immobilienberaters. Denn längst nicht alle Büroflächen in der Schweiz sind ausgelastet.
So liege die durchschnittliche Auslastung bei rund 70 Prozent. Zum einen habe sich das Beschäftigungswachstum in vielen traditionellen Bürosektoren verlangsamt. Zum anderen reduzierten Home Office und flexible Arbeitsplatzmodelle die Flächennachfrage weiter.
In der Praxis zeige sich aber, dass alte Schreibtischflächen nicht so einfach in ein Wohnzimmer verwandelt werden könnten, schreibt Wüest Partner. Konkret könnten aus den im Februar 2024 ausgeschriebenen Büroflächen im Falle einer Umnutzung 8000 bis 10’000 Wohnungen entstehen.
Gut 42 Prozent dieser Flächen liegen in Grossstädten, ein ähnlich hoher Anteil in Agglomerationen. Überdurchschnittlich vertreten sind aber auch Klein- und Mittelzentren wie Luzern, Winterthur und Zug oder Gemeinden am See, etwa am Zürich- oder Genfersee.
Agglomerationen eignen sich besonders
Das grösste Umnutzungspotenzial sieht Wüest Partner in urbanen Regionen, weil dort der Wohnraum knapp und die Baureserven begrenzt sind. Wo genügend Raum vorhanden ist und die Bevölkerung stagniert, ist der Umnutzungsbedarf geringer. Dies gilt beispielsweise für ländliche Gebiete im Kanton Jura, in Teilen der Südschweiz oder im Berner Emmental.
Dagegen sind Büroflächen in den Grossstädten nach wie vor sehr attraktiv und damit vergleichsweise teuer. Eine Umnutzung lohnt sich vor allem dort, wo die Wohnungsmieten mindestens 100 Franken pro Quadratmeter und Jahr über den Büromieten liegen.
In Zug und Cham fänden sich demnach viele geeignete Flächen, schreibt Wüest Partner. Auch viele Agglomerationsgemeinden wiesen ein grosses Angebot bei deutlich tieferen Mieten auf.
Neben der Lage hingen erfolgreiche Umnutzungsprojekte aber auch von objektspezifischen Faktoren ab. So seien etwa die Gebäudetiefe und damit die Tageslichtverhältnisse relevant.
