Immobilienfirmen wegen Lex Koller in Aufruhr – Dekotierungen drohen

Die geplante Verschärfung der Lex Koller könnte börsenkotierte Schweizer Immobilienfirmen hart treffen. Branchenvertreter warnen vor Dekotierungen, erschwerter Finanzierung und negativen Folgen für den Wohnungsmarkt.

Die geplante Verschärfung der Regeln zum Immobilienkauf durch Ausländer stösst bei börsenkotierten Schweizer Immobilienfirmen auf breite Kritik. Denn diese könnten die Unternehmen faktisch zur Dekotierung zwingen. Die Branche hofft, dass das Parlament den Bundesrat zurückpfeift.

Der Bundesrat will die Lex Koller, welche den Kauf von Immobilien in der Schweiz durch Ausländer beschränkt, deutlich verschärfen. Die am 15. April eröffnete Vernehmlassung sieht unter anderem vor, dass „Personen im Ausland“ künftig keine Aktien von börsenkotierten Wohnimmobiliengesellschaften sowie keine regelmässig gehandelten Anteile an Immobilienfonds mehr kaufen dürfen. Als „Personen im Ausland“ gelten Personen ohne festen Wohnsitz in der Schweiz sowie Angehörige von Drittstaaten ohne Niederlassungsbewilligung in der Schweiz.

Zudem sollen Käufe von Geschäftsimmobilien durch Personen im Ausland nur noch bewilligungsfrei bleiben, wenn diese dem eigenen Betrieb dienen. Bei Drittstaatsangehörigen sind zusätzliche Bewilligungspflichten für Hauptwohnungen vorgesehen. Der Bundesrat begründet die Revision mit der angespannten Lage am Wohnungsmarkt.

„Unrealistische Vorprüfung“

An der Schweizer Börse sind rund 20 Immobilienfirmen kotiert. Und bei diesen sorgt die Vorlage zum Teil für grosse Unruhe. Mobimo-Chef Daniel Ducrey liess Anfang Mai an einem Kapitalmarkttag durchblicken, dass die neue Regulierung wohl eine Dekotierung von der Börse zur Folge hätte.

Wenn ausländische Investoren keine Immobilienaktien mehr kaufen dürften, stellt sich für die betroffenen Gesellschaften insbesondere die Frage, ob eine Kotierung an der Börse noch praktikabel wäre. Besonders deutlich äussert sich dazu Hiag-CEO Marco Feusi. Die neu vorgeschriebene Prüfpflicht für Börsenteilnehmer bei Transaktionen mit kotierten Effekten sei „unrealistisch“, meinte er gegenüber der Nachrichtenagentur AWP.

Börsengeschäfte müssten rasch und oft sogar automatisch ausgeführt werden, erklärte er. Eine gründliche Vorabprüfung sei nicht möglich. Die Folge laut Feusi wäre: „Alle börsenkotierten Immobilienunternehmen würden sich dekotieren lassen.“

Für Hiag selbst wäre eine Dekotierung laut Feusi zwar technisch möglich, aber schwierig. Eigen- und Fremdkapital müssten refinanziert werden, betroffen wären auch Drittaktionäre wie Pensionskassen, Versicherungen und Kleinaktionäre.

Auch der Branchenprimus warnt

Auch Swiss Prime Site, der grösste Immobilienkonzern an der Börse mit einem Portfolio im Wert von knapp 14 Milliarden Franken, warnt. Die Vorlage stelle in ihrer aktuellen Form die Kapitalmarktfähigkeit von börsenkotierten Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds „grundsätzlich in Frage“.

Andere Unternehmen äussern sich zurückhaltender. Warteck Invest etwa hält auf Anfrage fest, die Konsequenzen für die eigene Kotierung liessen sich heute noch nicht abschliessend beurteilen. „Mit Sicherheit würde unser heutiges Geschäftsmodell spürbar beeinträchtigt. Die Dekotierung wäre eine der Reaktionen, die geprüft werden müssten.“

Letztes Wort nicht gesprochen

Gelassener gibt sich Allreal. Die Diskussion befinde sich erst in einem frühen Stadium, die Vorlage werde nach der Vernehmlassung und im parlamentarischen Prozess noch überarbeitet, ist die Gesellschaft überzeugt. „Wir gehen nicht davon aus, dass diese in der heutigen Form mehrheitsfähig ist.“ Würde die Vorlage aber unverändert verabschiedet, hätte dies „sicher erhebliche Auswirkungen auf die Finanzierung von Immobilieninvestitionen in der Schweiz“.

SFP, die mit ihrer SF Urban Properties AG an der Börse ist, hält eine Dekotierung selbst für den Fall nicht für zwingend, dass die Vorlage unverändert durchkäme. Der Anteil ausländischer Aktionäre bewege sich in einem untergeordneten Umfang, „sodass eine Dekotierung keine notwendige Konsequenz wäre“.

Dennoch wären die Auswirkungen auf das Segment aus Sicht von SFP „immens“, weil wichtige Vertreter des kotierten Anlageuniversums diesen Weg gehen müssten. Dekotierungen könnten zudem Verkäufe von Anlagevermögen erzwingen, falls ausländisches Kapital nicht vollständig durch inländisches Kapital ersetzt werden könnte.

„Mit Kanonen auf Spatzen schiessen“

In der grundsätzlichen Beurteilung der Reform überwiegt Skepsis bis hin zu klarer Ablehnung. Hiag-CEO Feusi nennt die Vorlage „unnötig, wirkungslos und in vielen Fällen gar schädlich“ und spricht von einem „Schuss mit Kanonen auf Spatzen“. Auch Warteck Invest beurteilt die Änderungen als „nicht zwingend, weitgehend unnötig, wirkungslos und fallweise sogar schädlich“. Der Ausschluss von ausländischem Kapital reduziere Investitionen und verknappe das Angebot an Mietwohnungen weiter, was zusätzlichen Mietdruck erzeugen könne.

Ähnlich argumentieren Swiss Prime Site und Allreal. SPS bezeichnet die Verschärfung als „unverhältnismässig und nicht zielführend“; sie schade der Wirtschaft und der Funktionsfähigkeit des Schweizer Immobilienmarktes, ohne zur Entspannung auf dem Wohnungsmarkt beizutragen. Allreal nennt den Vorschlag des Bundesrates „völlig unverhältnismässig“ und verweist darauf, dass ausländisches Kapital niemandem eine Wohnung wegnehme, sondern zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen beitrage.

Auch Zug Estates und die an der Berner Börse BX Swiss kotierte Admicasa bezweifeln die Wirkung auf den Wohnungsmarkt. Zug Estates hält die Verschärfung nicht für geeignet, die Probleme zu lindern: Die Massnahmen vergrösserten weder das Wohnungsangebot noch beeinflussten sie die Nachfrage massgeblich. Admicasa verweist auf andere Ursachen der Wohnungsnot wie langwierige Bewilligungsverfahren, steigende Bau- und Finanzierungskosten sowie stark gestiegene Landpreise. Man sei „skeptisch“, ob die Massnahmen des Bundesrats an diesen Zusammenhängen etwas ändern würden.